Pour éviter de visiter un bien en étant déçu d’un élément au moment de la visite, une salle de bains n’est pas la même chose qu’une salle d’eau ; souvenons-nous que :

la salle de bains dispose d’une BAIGNOIRE

la salle d’eau dispose d’une DOUCHE

En matière de location d’habitation, le locataire dispose d’une certaine souplesse pour donner son congé, et quitter les lieux, mais cela doit répondre tout de même à un certain formalisme.

Le principe est simple : le locataire peut donner congé à tout moment, sans avoir l’obligation d’attendre la fin de son bail. Mais un délai de préavis doit toutefois être respecté, pour permettre au propriétaire de remettre son bien en location dans des conditions optimales.

Ce délai de préavis est de 3 mois (de date à date) ; ce délai peut être réduit à 1 mois dans divers cas (locataire percevant le RSA, raison de santé justifiant un déménagement, obtention d’un premier emploi, perte d’emploi…).

Attention à la forme : par LRAR, par acte d’Huissier de Justice, par remise en main propre contre récépissé (congé par mail non valide).

Litige classique … les dégradations faites par le locataire, non réparées en fin de bail … mais, qu’entend-on par dégradations ?

• Le locataire s’oblige à des travaux et réparations locatives pendant tout le bail : les dégradations et défauts d’entretien pourront entraîner une remise en état à sa charge
• ATTENTION à l’état des lieux d’entrée : c’est en référence à ce document, que sera apprécié – par comparaison – l’état du logement lors de la sortie des lieux ; cet état des lieux est TRES important
• Pour en savoir plus : décret 87-712 du 26 août 1987

Qui n’est pas pressé de vite s’installer dans son nouvel appartement ?…, ne négligez pas l’état des lieux d’entrée.

Pensez à une chose : peut-être que les personnes présentes à l’état des lieux d’entrée auront perdu la mémoire…, peut-être ne seront-elles pas les mêmes … s’il y a le moindre litige, ou la moindre volonté de rentrer dans le détail, seul fera foi l’état des lieux d’entrée, qui sera le seul document officiel existant. Décrivez correctement l’état des revêtements (sol, mur, plafond), n’omettez pas les boiseries, ouvertures (et les clefs des portes), radiateurs, éléments électriques … etc … Pensez aux relevés des compteurs. Décomptez, et essayez les clefs qui vous sont confiées.

A peine le propriétaire (ou son mandataire) parti, vous découvrez un manque dans l’état des lieux, un problème quelconque : vous disposez de 10 jours à compter de la date de réalisation de l’état des lieux, pour demander une modification au bailleur.

Attention à l’absence d’état des lieux d’entrée : le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives !

En savoir plus : décret 2016-382 du 30.03.2016

Que faire en cas de fuite ?

Bien évidemment, si la fuite incombe au locataire, celui-ci gère le problème (peut-être a-t-il laissé un robinet ouvert, mal fermé …) et en assume tant le coût, que les conséquences.

Tout aussi évidemment, s’il s’agit d’un élément vétuste, usé, qui – à l’usage – s’est cassé, le locataire va faire le nécessaire pour juguler la fuite, pour prévenir rapidement son propriétaire qui aura la charge de cette réparation (ou de son remboursement).

Si ces 2 cas de figure découlent d’un évident bon sens, le locataire doit faire attention à ne pas laisser en état une fuite (qu’elle soit de son fait, du fait d’une usure, ou du fait d’un voisin) : en effet, le propriétaire qui n’est pas informé, ne peut connaître cet événement ; si l’incident n’est pas résolu, le propriétaire sera en mesure de demander des comptes à son locataire qui, en laissant empirer une situation, a entraîné éventuellement de plus amples conséquences.

Si vous disposez – en tant que locataire candidat – d’un dossier permettant de prouver que vous bénéficiez d’un salaire égal à au moins 3 fois le montant du loyer (loyer 500 €, salaire d’au moins 1500 €) et d’un CDI, il est peu fréquent que l’on vous demande un garant, venant « renforcer » votre constitution de dossier.

Mais bien souvent, fautes des critères ci-dessus, un garant est nécessaire pour apporter toute garantie légitime au propriétaire qui va vous louer son bien.

Soit vous avez recours à un organisme prévu à cette fin, soit vous avez recours, classiquement, à un proche, un membre de votre famille …

Bien évidemment, si le garant est un ami ou un parent, il doit pouvoir présenter des revenus suffisants pour apporter une garantie au propriétaire ; ceci est le but de cet engagement.

« Monsieur le propriétaire, votre logement est humide » … même de bonne foi, ce genre de déclaration n’est pas rare, mais il arrive que cette humidité puisse parfois être aisément provoquée par le locataire.

Aussi, pour éviter des litiges trop classiques, lorsque vous louez un bien, sachez que la moindre de nos activités quotidiennes génère de la vapeur d’eau : utiliser de l’eau, faire de la cuisine, faire sécher le linge… respirer…!… Si l’on rajoute à cela une absence de ventilation, une absence d’aération, et un très efficace double vitrage … nous sommes confrontés (alors que le logement est parfaitement sain) à un total calfeutrement, provoquant condensation… et humidité.

Prenons une famille de 4 personnes : il est généré – par jour – un poids de 6 kg de vapeur d’eau !… voire plus.

Les solutions (à adapter à votre environnement) : aérer, aérer, aérer, réduire la température d’une douche, couvrir les casseroles, faire sécher le linge à l’extérieur ou dans une pièce bien ventilée, chauffer la pièce (la volonté de réduire sa note de chauffage est compréhensible, mais l’air froid sature plus vite que l’air chaud), éviter les chauffages d’appoint (gaz ou pétrole, qui sont de gros producteurs de vapeur d’eau), nettoyer les bouches de VMC.

Les 2 notions « d’indécence » et « d’insalubrité » sont souvent mélangées, et mal utilisées ; elles sont pourtant bien précises : qu’en est-il ?

• L’indécence fait référence à un logement qui ne peut pas être utilisé conformément à sa destination d’habitation (toiture, ouvertures, électricité, surface minimale …) ; il n’y a pas de liste « type » du logement décent, mais la logique usuellement retenue est celle par laquelle le logement décent est celui qui permet de disposer des caractéristiques minimales de confort et d’équipement.
• L’insalubrité fait référence à un logement présentant un danger pour la santé ou pour la sécurité des occupants.

Principe de base dans la location, le propriétaire doit assurer au locataire le fait qu’il puisse profiter en toute quiétude du bien qui lui a été loué.

En savoir plus : article 1719 3° du Code Civil.

Le propriétaire doit donc s’abstenir de toute acte qui causerait un trouble de jouissance du logement, et il est responsable de tout défaut caché qui serait un obstacle à l’usage normal du logement.

Attention aux poids sur les balcons et terrasses, et sachez que les balcons ou terrasses sont des parties communes, d’usage exclusif et privatif à l’occupant du logement.

Donc oui, sur le balcon, vous êtes dans les parties communes de l’immeuble (!!), mais cette partie commune n’est que pour votre seul usage.

Si vous disposez d’un balcon ou d’une terrasse suspendue (dans une copropriété, ou dans une maison individuelle), attention : ces lieux ne sont pas des lieux de stockage absolu.

Comme toute structure, des règles de contrainte physique existent, et la norme « EUROCODE » prévoit que la charge dite « d’exploitation » est de 350 kg / m² (pour les terrasses, ou pour l’emploi de certains matériaux, cette charge peut bénéficier d’un coefficient permettant d’autoriser un poids plus important : le montant de 350 kg/m² est donc un repère de prudence, de façon générale, renseignez-vous, soit auprès du propriétaire ou de la copropriété).

Les expressions « logement meublé » ou « avec des meubles » sont à manier avec précaution. De façon générale, une expression est employée pour l’autre.

La classique définition populaire du meublé, consisterait assez souvent, à faire état du fait que, pour « enjoliver » un peu un logement vide, certains propriétaires y rajoutent quelques bibelots, une table, parfois un lit, voire de l’électro-ménager : ceci n’est pas un logement meublé, mais bien un logement avec des meubles.

Déjà depuis 2014, un environnement assez précis, vient définir les biens qui doivent se trouver dans la location que l’on pourrait qualifier de logement meublé ; ce logement devra disposer des biens suivants : literie, plaques de cuisson, four (micro-ondes ou traditionnel), réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager ; ces biens seront listés en début de location et vérifiés en fin de location.

Si le locataire doit être protégé, et bénéficie de diverses attentions, il ne doit pas poser de problèmes importants à ses voisins et/ou au bailleur.

Plusieurs exemples de ces nuisances :

• dégradations
• bruits intempestifs, disputes et/ou chants récurrents
• tapage nocturne… mais également tapage diurne
• odeurs nauséabondes
• incivilités diverses (insultes aux passants …)
• violences ou injures envers le propriétaires ou les autres locataires
• refus de visite du logement
• …

Pour biens s’insérer dans une location, autant connaître les obligations basiques pesant sur les épaules du locataire :

• payer le loyer et les charges en temps et en heure, tel que prévu dans le contrat de bail
• souscrire une assurance habitation, à renouveler chaque année
• utiliser paisiblement les locaux loués, sans causer de troubles
• respecter l’usage prévu du logement (habitation, professionnel …)
• effectuer l’entretien courant du logement
• restituer le logement en on bon état, tel qu’il  lui a été confié

Le pré-état des lieux est aussi appelé « visite-conseil » : on trouve cette pratique chez divers bailleurs, dont le but – pour l’intérêt de toutes les parties – est de procéder à une vérification générale du logement, en vue de faire ou d’anticiper certains travaux.

Certaines réparations sont à la charge du locataire (décret du 26.08.1987) ; en procédant à ces constatations ensemble, cela permet de lister quelques travaux éventuels à réaliser pour éviter toute retenue sur le dépôt de garantie versé en début de bail.

Certaines réparations sont à la charge du propriétaire ; en procédant à de telles constatations, ce dernier peut anticiper ces travaux, pour les programmer le plus rapidement possible, afin de ne pas perdre de temps pour une re-location.

Ce pré-état des lieux n’est pas obligatoire, il n’est pas payant, et peut être demandé au propriétaire ou à son gestionnaire de biens.

D’autres thèmes non abordés ? D’autres petites questions ou points à préciser ? Une question n’est jamais sans fondement …, n’hésitez pas, préférez la communication aux certitudes, préférez l’échange aux idées toutes faites …!  Chez lobo.immo, un mail, une question…, une réponse !

De quels revenus doit-on disposer pour louer un bien : il faut présenter un salaire représentant au moins le triple du loyer (loyer de 500 €, avoir au moins 1.500 € de salaire) …

Mais au-delà ce cette notion de revenus, que peut-on demander au locataire ?

Le décret du 5 novembre 2015 liste les pièces justificatives pouvant être demandées au futur locataire (et à son garant) :

1 pièce d’identité (exemple : la carte d’identité)  /  1 pièce de justificatif de domicile (ex : les 3 dernières quittances de loyers)  /  1 document attestant de son activité professionnelle (ex : contrat de travail)  /  1 document attestant des ressources (ex : 3 derniers bulletins de salaires et l’avis d’imposition)

Surface « Carrez » ou surface « Boutin » … petit rappel.

— Une surface dite « Carrez » (1996) se fait dans un environnement de vente.

— Une surface dite « Boutin » (2009) se fait dans un environnement de location.

— Ces 2 surfaces concernent la surface de plancher (déduction faite des murs, cloisons, escaliers, gaines …, et des parties inférieures à 1,80 m de hauteur)

— Mais pour la surface « Boutin », on ne tient pas compte des sous-sols, combles non aménagés, greniers, réserves, remises, terrasses, balcons…

Le fameux « T » désigne le « type » de logement, sans prendre en compte les « pièces d’eau » (cuisine, WC et salle de bains), le chiffre indique le nombre de pièces, hors ces pièces d’eau (exemple : cuisine + salle de bains + WC + séjour + 1 chambre = T 2)

Donc :

• le studio est une pièce unique (séjour ET chambre, avec coin cuisine dans cette pièce unique)
• le T1 est un logement avec 1 pièce principale + cuisine fermée
• le T1 bis est en fait un 2 pièces : une pièce principale AVEC cuisine (cuisine ouverte sur la pièce en question / c’est la fameuse « cuisine américaine ») + chambre – dans les usages actuels, T1bis et T2 se retrouvent souvent sous le vocable unique de « T2 »
• le T2 est un logement avec pièce principale + chambre
• le T3 est un logement avec pièce principale + 2 chambres
• … etc …

De la même façon que le propriétaire doit tout mettre en oeuvre pour assurer une « jouissance paisible » de la location au locataire, ce dernier devra en « user » de façon paisible.

Qu’est-ce que « l’usage paisible et conforme à la destination des lieux » ?

Il s’agit de profiter des lieux de façon paisible, raisonnable … comme le propriétaire l’aurait fait… et avec autant de soin dont ce dernier aurait fait preuve.

N’oublions pas que le locataire en titre s’oblige à cet usage, mais devient responsable des gens qu’il héberge.

Enfin, le logement doit être utilisé pour la destination prévue au bail : si c’est un bail d’habitation, on ne peut y faire un bureau pour une activité professionnelle.

Double vitrage, double vitrage, double vitrage …., tout le monde ne voit que par le double vitrage. Confort, oui ; acoustique, oui ; thermique, oui ; sécurité, oui … MAIS : attention à cette faculté du double vitrage de vous isoler du monde extérieur. En effet, la chaleur va éviter de sortir, le froid de rentrer : certes, c’est le but ! On rend ainsi les logements de plus en plus étanches, mais l’hygrométrie s’en mêle, et si vous n’aérez pas, le risque de provoquer de l’humidité augmente, sans que la maison ne soit, elle-même, « humide » : vous risquez vous-même de créer ce trouble. Donc double vitrage, double vitrage, double vitrage … oui, mais … aérez, aérez, aérez 🙂

Watt… puissance… comment savoir si un radiateur est bien adapté à la pièce ?

On retient (pour une hauteur standard de 2,5 m) une moyenne de 80 à 100 watts par m² : pièce de 10 m² >>> radiateur de 700 à 1000 watts.

(Plutôt 80 W/m² si la pièce est bien isolée, double vitrage … ; plutôt 100 W/m² si la pièce est moins bien isolée).